Decisiones de Inversión: reconfiguración de oficinas post Covid-19

Las medidas de aislamiento social para contener el brote de Covid-19 nos han cambiado la vida drásticamente. Dejar de realizar actividades cotidianas que implican el contacto humano fuera de casa (asistir al gimnasio, comer en un restaurante o trabajar en una oficina) tendrán un impacto relevante en la economía mundial y, por lo tanto, en tus decisiones de inversión. 
 

En este artículo hablaremos de la reconfiguración global de oficinas y en dónde puedes invertir tu dinero para aprovechar las tendencias.

Con una visibilidad aún limitada sobre la etapa del “reingreso”, compañías globales planean ahora, de manera integral, el regreso a las oficinas. Es complejo y se requiere de reestructuración: preparar, rediseñar y equipar suficientemente los lugares de trabajo para la seguridad de los empleados, así como mejorar la capacidad de trabajo remoto. 
 

Un nuevo panorama de inversión

La inversión en sistemas es crucial para que los colaboradores puedan cumplir con sus funciones fuera de su espacio físico laboral. A diferencia de hace diez o quince años, hoy existe la tecnología adecuada para trabajar remotamente, lo que ha limitado el impacto a las operaciones de muchas empresas.  

Boston Properties, la REIT (Real Estate Investment Trusts o Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) de oficinas más grande de Estados Unidos, ha hablado sobre el éxito de operar de manera remota y ha reevaluado la necesidad de inversión en los espacios de trabajo. 
 

Sin lugar a duda, la pandemia aceleró la tendencia de trabajar una parte del horario laboral en casa, siendo uno de los beneficios más importantes para la generación Millennial. Ahora gran parte de las empresas evaluará rotaciones, con al menos un día a la semana en casa de manera permanente, considerando el incremento en productividad y una menor densidad de personas en las oficinas.
 

La densificación del personal será un tema clave dentro de las oficinas, ya que se mantendrá el distanciamiento social incluso después de volver al trabajo. Los empleados tendrán que estar al menos a dos metros de distancia, por lo que se deberá de reconfigurar el espacio completo, lo que significará una inversión para las empresas.
 

Las adecuaciones más fáciles de implementar son estaciones de trabajo escalonadas, paneles “antiestornudos” transparentes y corredores de una sola vía. Otros más sofisticados incluyen sistemas de filtración de virus y purificación del aire, así como sistemas HVAC para purgar el aire durante la noche y materiales de grado hospital dentro de las oficinas.
 

De cualquier manera, las compañías están planeando las medidas de seguridad y salud necesarias para que los clientes y empleados vuelvan a las oficinas durante los próximos meses, con las mejores prácticas. 
 

Regreso a las oficinas

Las oficinas modernas con tecnología de punta en seguridad de salud serán más demandadas que nunca, considerando que las empresas buscarán ofrecer a su gente el mejor ambiente posible en términos de seguridad de salud para trabajar; otras no contarán con recursos suficientes para hacer una inversión en cambios significativos, por lo que promoverán el trabajo  a distancia. 
 

La preocupación principal de regresar a la oficina es el cómo se transportan los empleados de sus hogares al trabajo. El uso de transporte público y taxis se vuelve un punto de infección relevante para todos los empleados dentro de la oficina. 
 

Evidentemente, una vez encontrada y distribuida la cura para el Covid-19, el distanciamiento social de 2 metros no será necesario dentro de las oficinas, sin embargo, permanecerán los mayores estándares de salud, seguridad y tecnología. Este cambio en los lugares de trabajo representa una oportunidad para invertir.
 

Oportunidad de inversión: aprovecha las tendencias de oficinas

Hoy vemos grandes oportunidades de inversión de largo plazo en la bolsa mexicana. Si bien estamos viviendo una etapa de alta volatilidad en los mercados financieros, provocada por la incertidumbre generalizada en todo el mundo, en Actinver creemos que este es un buen momento para invertir.
 

La oportunidad está en nuevas tendencias con alto potencial de crecimiento, a precios considerablemente atractivos. Las Fibras inmobiliarias, como Fibra Uno y Fibra MTY, son las mejor posicionadas para aprovechar las tendencias de oficinas, considerando que la mayoría de sus inquilinos en oficinas son corporativos de alta calidad crediticia y serían los primeros en mejorar o incrementar el espacio de trabajo para sus empleados. Incluso, Fibra MTY ha mencionado que ya se está aprovechando la coyuntura con oficinas vacías para hacer los cambios correspondientes.
 

Sin lugar a duda, los riesgos de una inversión en fibras se han incrementado enormemente y el miedo se ve reflejado en los precios de Fibra Uno y Fibra MTY; las dos cotizan a descuentos importantes con respecto al valor neto de los activos y pagan tasas de dividendo atractivas de 8.5%+ y 11%+, respectivamente. Sin embargo, en Actinver creemos que están bien posicionadas para enfrentar la crisis, considerando:
 

• Una alta liquidez financiera;
• Balance sólido sin vencimientos relevantes en los próximos años; y
• Un portafolio de propiedades (activos reales) de alta calidad.

Es importante mencionar que la generación de ingresos es más segura porque está respaldada por contratos de arrendamiento de largo plazo, a diferencia de empresas tradicionales que dependen de una recuperación en la demanda diaria de sus productos o servicios. Además, la renta de oficinas y propiedades industriales está denominada en dólares, lo que genera mayor estabilidad en los flujos de efectivo del negocio. Por lo tanto, creemos que existe una oportunidad de inversión en Fibra Uno y Fibra MTY, además de ser las más beneficiadas ante un incremento en la demanda de espacios de oficinas.
 

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